Grundsätzliche Überlegungen

Bezüglich der Brauchbarkeit eines Grundstücks sollten vor dem Erwerb folgende grundsätzliche Überlegungen angestellt werden:

1 . Ist die Art und das Maß der baulichen Nutzung (nach Bau GB § 34) ausgewiesen (innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile)?

2. Ist ein Bebauungsplan vorhanden?
Falls (obwohl Bauland) kein Bebauungsplan vorliegt, durchläuft jedes Baugesuch zunächst mehrere Instanzen (u. a. Planungsamt, Bauausschuß, Rat der Stadt oder Gemeinde), was einen längeren Zeitraum in Anspruch nimmt. Die Bauvoranfrage ist über den späteren Sachbearbeiter beim Bauaufsichtsamt (BAA) einzureichen.

3. Entspricht das Grundstück bezüglich Größe und Form, Himmelsrichtung (Wohnzimmer nach Süden bis Südwesten, Kinder- und Schlafzimmer nach Ost bis Südost) den Wünschen des Bauherrn?

4. Ist mit einer baldigen Baugenehmigung zu rechnen?

5. Ist das Grundstück besonderen Emissionen ausgesetzt (Lärm, Luftverschmutzung), d. h. werden besondere Schutzmaßnahmen bei der späteren Nutzung notwendig z. B. Schallschutzfenster?

6. Ist laut Bebauungsplan eine Verbreiterung der Straße vorgesehen (Abgabe von Straßenland)? Sind auf das Grundstück Grunddienstbarkeiten oder Baulasten eingetragen?

7. Sind die Anschlüsse für das Grundstück (Kanal, Wasser, Strom, Gas, Telefon) vorhanden oder gesichert? Ist kein Kanal vorhanden, so sind die Grundstücksgröße und der Baugrund auf die Versickerungsfähigkeit bzw. Verrieselungsfähigkeit zu überprüfen.

8. Welche anteilige Grundstücksfläche darf bebaut werden? Entsprechen die behördlichen Bedingungen und Auflagen den Vorstellungen des Bauherren (GRZ = Grundflächenzahl, Bezeichnung im Bebauungsplan, Landschaftsschutz, Denkmalschutz)?

9. Ist der Verlauf der Baulinie (BL) und der Baugrenze (BGR) im Sinne des Bauherren?

10. Welche Abstände von den seitlichen Nachbargrenzen und der Straße müssen nach der Abstandsflächenverordnung eingehalten werden?

11. Können die notwendigen Stellplätze auf dem Grundstück vorgesehen werden (Garage, Tiefgarage), oder werden Ablösungszahlungen an die Kommune notwendig? Welche Erschließungs- und Straßenbaukosten sind zu zahlen? Sind sie tragbar?

12. Bestehen gute Zufahrtswege zu Fernstraßen?

13. Sind in der Nähe Haltestellen oder öffentliche Verkehrsmittel?

14. Sind Einkaufsmöglichkeiten, Kindergärten, Schulen, Grünanlagen vorhanden?

15. Wie sind die Nachbargrundstücke beschaffen? Welche Bebauung ist vorhanden, welche geplant? Werden Unterfangungen notwendig? Lassen sich die Vorstellungen in die Umgebung architektonisch integrieren?

16. Wie sind die Eigenschaften des Baugrundes: Tragfähigkeit, Hangwasser, Grundwasser, Senkungsgebiet, kontaminierter Boden?

Nach dieser ersten Beurteilung erfolgt die Entscheidung des Bauherrn, ob eine weitere eingehende Untersuchung geraten ist.

Nähere Beurteilung

Durch den Bauherrn, den Makler und den Architekten kann jetzt eine nähere Beurteilung und eine Auswahl vorgenommen werden.

Der Bauherr ist Laie und gewöhnlich nicht in der Lage, das Grundstück näher zu beurteilen.

Der Makler: Seine Tätigkeit ist freiberuflich, er ist keine Rechtsperson. Der Makler vermittelt das Grundstück, d. h. er gibt es unbesehen weiter. Er ist nicht verpflichtet, über das Grundstück Auskunft zu geben. Seine Angaben sind unverbindlich. Er haftet nicht für von ihm weitergegebene Auskünfte, mit einer Ausnahme: Er haftet bei fehlerhafter Angabe wider besseren Wissens (das muss ihm jedoch nachgewiesen werden).

Die übliche Maklergebühr für Grundstücksvermittlung beträgt 3,5 bis 6% des Kaufpreises, ist aber nicht vorgeschrieben.

Der Architekt kann bei der Auswahl des Baugrundstückes den Bauherren unterstützend beraten. Die Vergütung hierfür kann nach § 6 HOAI (Zeithonorar) erfolgen.

Möglicherweise vermittelt der Architekt auch ohne Honorar, in Hoffnung auf einen späteren Auftrag.

Grundstücke architektengebunden zu verkaufen ist unzulässig, d. h. eine Vereinbarung im Grundstückskaufvertrag, die den Erwerber verpflichtet, sich bei der Ausführung des späteren Objektes an einen bestimmten Architekten oder Ingenieur zu binden, ist unwirksam (Gesetz zur Regelung von Ingenieur- und Architektenleistungen).

Beauftragt der Bauherr (der Grundstücksbesitzer) den Architekten mit der Untersuchung bzw. Beurteilung des Grundstückes, so ist dies eine Teilleistung = Grundlagenermittlung nach HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Somit ist der Architekt honorarberechtigt, wobei die Standardanalyse und die Bestandsaufnahme besondere Leistungen der Grundlagenermittlungen sind. (Als Grundlage der Standortanalyse empfiehlt sich eine Checkliste.)

Die Angaben aus der Grundlagenermittlung sind verbindlich; der Architekt haftet. Ausnahme: Bei fehlerhafter Angabe trotz bestem Wissen und Bemühen (Fehler, die er nicht erkennen konnte, die er demnach auch nicht zu vertreten hat).