Er gibt die von der Gemeinde vorgeschriebene Bebauung für einen bestimmten Geländeabschnitt an, dessen Plan aus dem umfassenderen Flächennutzungsplan »entwickelt« worden ist . Der Bebauungsplan wird vom Planungsamt der Stadt (Gemeinde) oder von einem beauftragten Gremium freischaffender Architekten erstellt.

Der fertige Entwurf des Bebauungsplanes wird vom Rat der Stadt (Gemeinde) diskutiert und beschlossen. Anschließend wird er dann zur Einsichtnahme durch die Bürgerschaft für vier Wochen offengelegt (Einspruchsmöglichkeit). Die eingegangenen Einsprüche werden vom Rat der Gemeinde einzeln abgewogen. Anschließend beschließt dieses Gremium den Bebauungsplan als Satzung ( Ortsrecht ).

Danach wird der Bebauungsplan dem Regierungspräsidenten vorgelegt. Durch dessen Unterschrift wird der Bebauungsplan genehmigt, d. h. jeder Bauwillige muss sich nach ihm richten und seine Angaben übernehmen. Abweichungen sind nur durch Befreiung (Dispens) möglich. Der Antrag (formlos, dazu Katasterplan, besser amtlicher Lageplan, Entwurf, Beschreibung der Abweichung) geht an den zuständigen Sachbearbeiter des Bauaufsichtsamtes (derselbe Sachbearbeiter, der für die Baugenehmigung zuständig ist).

Die wichtigsten Angaben des Bebauungsplanes, auch auf dem amtlichen Lage plan laut LBO (Landesbauordnung) sind

Maß der baulichen Nutzung laut Baunutzungsverordnung des Bundes

GRZ =Grundflächenzahl (z.B. bei offener Bebauung 0,4): gibt an, welcher Anteil der Nettogrundstücksfläche (anrechenbare Fläche) bebaut (überbaut) werden darf.

Nettogrundstücksfläche = Bruttogrundstücksfläche abzüglich Straßenland. Der Vorgarten gehört im Gegensatz zu früher zur Nettofläche.

GFZ =Geschossflächenzahl (zum Beispiel 1,2 bei 6 Geschossen, MI):gibt die Summe der Geschossflächen (Außenkanten des Gebäudes) im Verhältnis zur Nettogrundstücksfläche an.

Beispiel: 1.000 m² Nettogrundstücksfläche, GFZ = 1,2, Summe der Geschossflächen = 1.200 m².

BMZ =Baumassenzahl: gibt an, welche Summe des umbauten Raums (m³) für die Nettogrundstücksfläche verbaut werden darf. Angerechnet wird der umbaute Raum für Bauteile mit Vollgeschoss-Charakter und für Aufenthaltsräume in anderen Geschossen. Die Baumassenzahl findet vor allem im Industriebau Verwendung.

Art der baulichen Nutzung - Baugebiet

• WR =Reines Wohngebiet, d.h. ausschließlich Wohnbauten, notwendige Läden,
  einzelne nicht störende Handwerksbetriebe (LBO),
• WA =Allgemeines Wohngebiet, d. h. Wohnbauten, Läden, Gaststätten, kulturelle und soziale Anlagen,
  nicht störende Gewerbebetriebe,
• MK =Kerngebiet (Stadtmitte), d. h. Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsbauten, in den oberen Geschossen Wohnungen, Tankstellen, Parkhäuser,
• MI =Mischgebiet, d.h. Wohnbauten, Geschäfts- und Bürobauten, nicht wesentlich störende Gewerbebetriebe, Tankstellen,
• GE =Gewerbebetriebe, Geschäfts- und Bürobauten,
• GI = Industrie, Wohnungen nur für Betriebsaufsicht,
• WS =Kleinsiedlungsgebiet mit zur Versorgung dienenden Läden, Gaststätten und nicht störende Handwerksbetriebe,
• MD =Dorfgebiet: Kleinsiedlungen und Wohnbauten, Landwirtschafts-, Einzelhandels- und nicht störende gewerbliche Betriebe.

Bauweise

o =offene Bauweise, einzelne Häuser oder Häuserzeilen bis 50 m Länge,

9 =geschlossene Bauweise, Reihenbauweise.

Anzahl der Geschosse

Hierbei sind immer Vollgeschosse gemeint (siehe LBO)!

Der Keller ist Vollgeschoss, wenn die Höhe von Oberkante (OK) Gelände bis Oberkante (OK) Kellerdecke im Mittel mehr als 1,60 m beträgt, bei einer Geschosshöhe von mindestens 2,30 m .

Das Dachgeschoss (Staffelgeschoss =zurückgesetztes Geschoss) ist Vollgeschoss, wenn die Höhe von 2,30 m Staffelgeschoss > 2/3 (OK Dachhaut) der darunterliegenden Geschossgrundfläche ausmacht, bzw. in Dachschrägen mehr als ¾ seiner Grundfläche.

Durch die vorgenannte Möglichkeit kann man unter Umständen aus einem nach Bebauungsplan zweigeschossigen Mehrfamilienhaus ein viergeschossiges machen, vorausgesetzt, dass die laut Bebauungsplan vorgeschriebene Traufhöhe (von OK Gelände bis OK Dachrinne) nicht überschritten wird!

Der Dachgeschossausbau ist laut LBO nur zulässig bei ausreichend lichter Höhe über mindestens der Hälfte der Grundfläche, gerechnet ab 1,50 m Lichte. Aufenthaltsräumen im Dachgeschoss kann eine geringere Höhe als 2,40 m gestattet werden.

Weitere Begriffe und Angaben des Bebauungsplans

• BL = Baulinie ist die vordere Begrenzung des Baukörpers zur Straße. Die Baulinie muss strikt eingehalten werden (kein Vor- oder Zurücksetzen); Ausnahme: Bauteile wie Eingänge, Erker, Blumenfenster, Balkone, Außentreppen, Lichtschächte u. a. dürfen nach Genehmigung die Baulinie überschreiten.
• BGR = Baugrenze ist die Begrenzung des Baukörpers (zum Hof, Garten), die nicht überschritten, wohl aber unterschritten werden darf Balkone, Erker etc. wie vor!

Bei Überschreitungen der Baugrenze zum Hof hin ist wegen der Abweichung vom Bebauungsplan ein Dispens (Befreiung von der Bindung des Bebauungsplans) notwendig, der beim Sachbearbeiter des Bauaufsichtsamtes zu beantragen ist.

Die Abstandsflächen sollten auf dem Grundstück liegen. Die Tiefe der Abstandsfläche bemißt sich nach der Wandhöhe; sie wird senkrecht zur Wand gemessen (anstelle des früheren Bauwichs). Das sich ergebende Maß ist H. Die Tiefen der Abstandsflächen betragen 0,80 H, in Kerngebieten 0,50 H, in Gewerbe- und Industriegebieten 0,25 H, mindestens aber 3,00 m.

Bei einer Bebauung mit Steildach ergeben sich unterschiedliche Abstandsflächen an Traufen und Giebeln in Abhängigkeit zur Dachneigung. Weitere Angaben sind in der Abstandsflächenverordnung zu finden.

In die Abstandsfläche vortretende Bauteile wie Erker, Balkone, Gesimse, Hauseingänge, Kellerzugänge u. ä. sind bis 1,50 m, aber mit einem Mindestabstand von 2,00 m von der Nachbargrenze erlaubt.

Garagen in den Abstandsflächen sind ebenso wie Freisitze zugelassen, wenn:

• keine Sammelgarage oder Garagengruppe (Siedlungen!) laut Bebauungsplan vorgesehen ist,
• die Traufhöhe von 3,00 m nicht überschritten wird,
• die vorgesehene Garage in Größe und Form mit der des Nachbarn (gebaut oder beabsichtigt) übereinstimmt. In der Regel ist dem Bauaufsichtsamt eine entsprechende schriftliche Erklärung des Nachbarn vorzulegen,
• die Garage ist dann jedoch auf die Grenze zu bauen.